앵커)

정부는 올 가을경부터 분양되는 경기도 성남 판교신도시 등 공공택지에서 공급 되는 25.7평
이하 분양가 상한제 적용 아파트의 40% 는 40세 이상이면서 10년 이상 무주택 가구주에게
우선 공급하기로 했는데요,이에 따라 판교청약전략을 짰던 청약자들의 일대 혼란이 우려됩
니다. 또한 분양가 상한제 아파트를 당첨받은 사람은 지역에 따라 일정기간 재당첨이 금지
되고 분양권도 몇 년 동안 전매가 금지된다고 하는데요 자세한 내용과 이에 대한 판교청약
전략을 스튜디오에 나와 있는 내집마련정보사 박상언 재테크팀장과 같이 알아보겠습니다.
이번 새롭게 나온 정책에 대해 한번 정리해 주시겠습니까


박팀장)

네 앞서 말씀 하신대로 개정안은 우선 투기과열지구에서와 마찬가지로 분양가 상한제 아파
트의 75%를 무주택 가구주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40 세 이상 10년이상 무주택
가구주에게, 35%는5년이상 35세 이상 무주택 가구주에게 각각 우선 공급토록 했습니다.

이같은 개정안 이 적용될 경우 40세 이상이면서 10년 이상 무주택 가구주는 40 % 우선공급 물
량에서 당첨되지 않을 경우 나머지 35% 무주택 우선공급 물량에도 또 청약할 수 있기 때문
에 우선 청약을 2번 할 수 있게 되어 이 분들은 최대의 수혜자가 될 전망입니다.
대신 상한제 아파트 당첨자는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 10년, 기타 지역 5년
간 재당첨을 금지하도록 했습니다.

앵커)

채권입찰제 적용 아파트에서도 대책이 나왔다고 하는데요 분양가 상한제 아파트 분양조건을
까다롭게 하므로서 상대적으로 채권입찰제 적용아파트들로 몰리지 않을까요

박팀장)

네 그렇습니다. 개정안은 이와 함께 25.7평 초과 공공주택용지에 대해서는 채권을 가장 많
이 사겠다고 한 업체에 땅을 공급하는 채권입찰제를 적용하되 개발이익의 대부분을 국민주
택기금으로 환수하도록 했습니다.

지적 하신대로 문제는 당초 채권입찰제 적용아파트들의 평당가는 당초 1200~1300만원 정도
로 예상하고 있었는데 분양가상한제아파트의 청약강화의 반사작용으로 평당가는 1400만원
이상으로 책정될 확률이 높습니다. 따라서 실수요자들과 투자자들은 판교혜택을 보게 될
인근의 분당의 야탑동과 용인 동천,신봉일대의 대형아파트들이 오히려 반사이득을 볼 가능
성이 많으므로 판교 분양이 시작되기 2~3개월 전 선취매 하는 전략도 좋아 보입니다.

판교에서 공급되는 중소형과 중대형의 비율은 3:1 정도 됩니다. 그래서 지지난해 10.29때
대책 발표될 때 강남지역의 아파트 가격이 난리법석 떨면서 추락할 때 판교 인근의 분당의
대형아파트는 오히려 소폭 상승했지요. 개발이익환수제로 강남일대의 대형 아파트 공급이
줄어 들거라는 기대심리도 한몫 했거든요. 그리고 이번 정부대책으로 만40세이상 외에 무
주택자들의 중소형평형의 당첨확률이 적어진 만큼 40평이상 대형으로 청약할 수 있는 예금
으로 돌리건 것도 필요하죠.

청약저축은 공공임대 및 공공분양 아파트에만 청약할 수 있는 데다가 가입기간이 보통 5∼6
년씩 된 청약 대기자들이 많아 당첨 가능성이 낮습니다.특히 이번 정책의 최대수혜자인 40
세 이상, 무주택 10년 이상이면 청약저축을 청약예금으로 전환 하는게 필요합니다.’
무주택 가구주이면서 기간 조건까지 갖췄는데, 전용면적 25.7평 초과에 신청할 수 있는 청
약예금을 갖고 있는 경우는 청약예금을 최초 모집공고일 전까지 전용면적 25.7평 이하로
금액을 낮추면 그날부터 곧바로 해당 아파트에 청약이 가능합니다..

구체적으로 말씀드리면 판교수혜를 볼 분당야탑동 장미 동부,장미현대 ,용인 동천 현대 홈
타운 2차 신봉지구의 LG 1,2차 대형평형을 주목하시기 바랍니다

앵커)
그렇다면 현재 가지고 있는 청약부금을 대형평형으로 갈수 있는 예금으로 바꾸면 언
제부터 사용 가능한가요

박팀장)

1순위가 된 청약부금이나 저축을 큰 평형으로 청약할 수 있는 예금으로 돌리면 1년후 청
약이 가능합니다. 어차피 올해는 임대아파트를 포함한 중소형이 공급될 예정이기 때문에
2006년부터 공급될 물량을 노리시기 바랍니다.

재당첨금지기간이 1~2년 남겨져 있는 무주택세대주는 2006~2008년 공급된 물량 을 노려보면
된다. 지방거주자도 모집공고 전 수도권으로 주소를 옮기면 청약 할 수 있습니다.

환경부와의 협의에 따라 1~2천가구 줄어들수 도 있으나 현재의 안(전용면적 기준)대로라면
국민임대를 포함한 18평이하 소형는 9500가구,18~25.7평은 1만 100가구 25.7평~40.8평은
5100가구,40.8평이상 대형은 2274가구입니다


참고로 12월 현재 청약통장 가입자는 약 649만명으로 1순위자는 27 3만명, 2순위자는 178
만명, 3순위자는 197만명 등이며 상한제 아파트에 청약할 수 있는 1순위자중 40세 이상 무
주택 가구주는 약 50만명가량 됩니다.

앵커)

재당첨 제한도 강화됐다고 하는데요 판교뿐만아니라 다른 택지지구안에서 통장을 사용할려
는 사람들의 반발도 예상되는데요 . 어떻습니까

박팀장)

말씀하신 바와 같이 재당첨 제한도 강화되었는데요. 과거 10년간 청약 1-3순위에서 당첨된
적이 있는 사람은 청약1순위 통장이 있더라도 활용할 수 없습니다. 또 판교에 당첨이 된다
면 그로부터 10년간은 수도권 투기과열지구에서 분양하는 다른 아파트에 1순위로 청약할 수
없게 되어 1순위 청약예비자들의 불만이 높을 것으로 예상됩니다. 차라리 여기에 해당하
신 분들은 어차피 1순위가 안될 봐에야 세대분리를 해서 1순위 요건을 충족시키던지 아님
판교 수혜볼 인근의 아파트나 공공택지외 유망단지에 청약을 하는 것이 좋아 보입니다.


앵커)

끝으로 이번 정책이 시장에 어떤 반향을 일으킬까요?

박팀장)

법 개정의 취지는 실수요자, 특히 무주택자들의 청약기회 확대로 볼 수 있겠습니다.하지만
만40세이상 10년동안 무주택가구주였던 사람이 분양가상한제가 적용되더라도 판교에 들어갈
자금여력이 되는지 궁금합니다.

한 마디로 지금은 당장 건설업체들이 분양율 저조와 미분양의 원인을 판교때문으로 돌렸
는데 이젠 정부에서 알아서 판교를 포기하게큼 법을 개정해주니 속으로는 웃음을 금치 못
하고 있습니다.

하지만 장기적으로 봤을 때 현재 비교적 입지여건 좋은 것으로 평가받는 동탄신도시에서도
미분양이 발생했는데 판교외에 파주운정이나 김포,같은 입지가 떨어지는 곳에 이법이 적용
되었을때는 오히려 분양률 저조의 부메랑이 되어 되레 건설업체들을 궁지로 몰아넣을 가능
성이 있습니다. 건설업계 특성상 1~2군데 사업장만 문제가 발생하면 그 동안 아무리 잘
했더라도 유동성 부족으로 흑자도산으로 연결될 수 있기 때문이죠

한마디로 판교청약가열을 우려해 만든 “판교법” 을 수도권 택지지구 전체에 적용시키려
는 부작용은 면치 못할 것입니다.

제공:박 상언 재테크 팀장